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LE CROWDFUNDING
IMMOB I L I ER
L’immobilier occupe
toujours une place
prépondérante dans
les choix d’investis-
sement des parti-
culiers. Au-delà de
l’acquisition en di-
rect, l’investissement
via la « pierre papier »
(SCPI, OPCI, socié-
tés foncières cotées)
connaît un dévelop-
pement particuliè-
rement dynamique, notamment dans le
cadre de l’assurance-vie.
Avec le développement croissant des
moyens de communication, un petit
nouveau s’invite dans le monde du
financement et du placement immobiliers.
Le " financement par la foule ", plus connu
sous le nom de crowdfunding en anglais,
s'empare effectivement de ce secteur
d’investissement.
« Devenez promoteur immobilier » !
C'est en somme ce que proposent les
plateformes de crowdfunding immobilier
que l'on voit fleurir sur le Web depuis
quelques mois. Le principe est le même que
pour le financement participatif ayant un
objectif culturels et celui de startups :
vous investissez dans un projet auquel vous
croyez en espérant bénéficier des gains qu'il
rapportera dans l'avenir.
Le crowfunding immobilier,
qu'est-ce que c’est ?
Si certaines plateformes, d'abord spécialisées
dans le financement participatif de start-up,
se sont lancées dans l'aventure immobilière,
d'autres se consacrent exclusivement à la pierre.
En fonction des sites, vous aurez le choix
entre un seul ou plusieurs projets que vous
pourrez consulter directement. Chacun
des projets est présenté avec le montant
total du financement attendu, la date
éventuelle d'arrêt de la collecte ainsi qu'un
ensemble d'informations concernant le bien
immobilier (étude du marché, étude de sol,
permis de construire, etc.) et le promoteur
(historique d'activité, expériences de ses
dirigeants, etc.).
Pour investir dans ces résidences, lots de
maisons individuelles, bureaux ou encore
logements sociaux, le ticket d'entrée se
situe entre 1 000 euros et 3 000 euros et
peut varier en fonction des projets.
Le crowdfunding immobilier est donc une
façon de "démocratiser l'investissement
financier immobilier".
Les investisseurs particuliers deviennent
en quelque sorte des "co-promoteurs" qui
viennent soutenir la capacité de financement
de la société de promotion. Celle-ci doit en
effet réunir en moyenne 20 % du coût du
programme immobilier en fonds propres, un
apport nécessaire pour débuter le chantier.
Les 80 % restant du programme immobilier,
quant à eux, sont financés par les ventes en
état futur d'achèvement (VEFA) et par le
crédit bancaire.
Comment ça marche ?
Plusieurs structures de financement existent.
L'investissement peut ainsi passer par une
Société Civile de ConstructionVente (SCCV)
créée ad hoc,pour le projet.Dans ce cas,c'est
dans une société holding détenant des parts
de cette SCCV qu'ira votre investissement.
En tant qu'investisseur, vous détiendrez soit
des parts de la société holding, soit des
obligations qui sont des prêts rémunérés à
un taux fixe annuel appelé coupon.
Soit vous prêterez directement à une société
par action simplifiée (SAS),via des obligations.
Combien ça coûte ?
En sus des commissions prélevées auprès
des promoteurs immobiliers, certaines
plateformes vont également se rémunérer
auprès des investisseurs.
Parfois, ce sera sous la forme d'un
pourcentage au moment de la collecte des
fonds. D’autres fois, elles le feront lors de
la vente des biens immobiliers, en prélevant
une part de la marge liée à cette vente.
Combien ça rapporte ?
Le rendement affiché (mais non garanti !)
pour les particuliers oscille entre 8 et 12 %...
sous la réserve expresse de la réussite
commerciale du projet !
Quelle fiscalité ?
Le mode d'imposition est celui des plus-
values sur valeurs mobilières ; c'est-à-dire
que le montant que vous rapportera votre
investissement sera intégré à vos revenus et
sera soumis au barème progressif de l'impôt
sur le revenu des personnes physiques.
Par ailleurs, certaines plateformes offrent la
possibilité d’effectuer votre investissement
via un PEA (Plan d’Épargne en Actions),
afin de bénéficier d'une exonération fiscale
totale sur la plus-value (les prélèvements
sociaux de 15,5 % restant dus).
Quels sont les risques ?
Deux risques principaux existent.
Le premier est celui de l'augmentation imprévue
des coûts et des délais de chantier, lesquels
viendrait entamer la rentabilité de l'opération.
Pour y faire face,certaines plateformes proposent
des dispositifs de sélection et de prévention des
risques, une garantie financière d'achèvement
(GFA), une garantieTout Risque Chantier (TRC)
et l'assurance Dommage Ouvrage (DO).
Le second risque est que les biens immobiliers ne
trouvent pas preneurs une fois construits.
Pour éviter cet écueil, certains programmes sont
pré-commercialisés avant le lancement du projet.
Malgré ces précautions, les investisseurs
risquent d'obtenir un rendement plus faible
qu'attendu dans le meilleur des cas, voire
une perte partielle – ou totale – de la
somme investie en cas de problème majeur.
Tout paraît très simple, et devenir
« promoteur immobilier » en quelques clics,
pour des tickets d’entrée modeste, peut
sembler alléchant. Mais, gare au mirage de
ce placement à la mode qui promet des
rendements élevés !
Il est en effet nécessaire de faire montre
de vigilance et de discernement avant
d'investir dans ces montages financiers
encore récents, notamment de s’assurer
que la plateforme collectant les fonds est
agréée par les organismes AMF et ORIAS
chargés de surveiller l’accès à ce secteur
d’activité… sensible.
Plus de 8 % de rendement attendu mais des risques, forcément…
BANQUE POPULAIRE BOURGOGNE FRANCHE-COMTÉ − BFC BANQUE PRIVÉE
JANV. 2017
LETTRE N°3
E X P E RT
Franck GIBAUD,
Ingénieur Patrimonial